Вид КРТ определяет перечень земельных участков, которые могут быть включены в данную зону.
Комплексное развитие незастроенной территории осуществляется в границах одного или нескольких кварталов, микрорайонов, в которых расположены не обремененные правами третьих лиц земельные участки, находящиеся в публичной собственности.
Комплексное развитие застроенной территории осуществляется в отношении территории, в границах которой расположены:
|
При КРТ жилой застройки
|
При КРТ нежилой застройки
|
|
1. многоквартирные дома (далее – «МКД»), признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
|
1. участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением МКД), признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
|
|
2. МКД, которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов МКД превышает определенное субъектом РФ значение;
б) стоимость ремонта превышает стоимость определенную субъектом РФ сумму;
в) построен в период индустриального домостроения по типовым проектам;
г) находится в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
д) без централизованной системы инженерно-технического обеспечения.
|
2. участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением МКД), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ;
|
|
3. участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ;
|
|
4. участки, на которых расположены объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками.
|
Однако под угрозой находятся не только перечисленные объекты, но и любая недвижимость, которая включена в границы элемента, попавшего в границы комплексного развития территории.
Сама процедура КРТ различается в зависимости от его вида.
|
Вид КРТ
|
Процедура
|
|
жилой
застройки
|
1. Подготовка проекта решения о КРТ, его согласование и опубликование;
2. Проведение общих собраний собственников МКД (не аварийные, но соответствуют «критериям») по вопросу включения в решение о КРТ (не менее 1 месяца);
3. Принятие решения о КРТ и его опубликование (в течение 30 дней со дня окончания срока для проведения общих собраний МКД);
4. Проведение торгов в целях заключения договора о КРТ (кроме самостоятельной реализации КРТ публичным субъектом);
5. Заключение договора о КРТ (кроме самостоятельной реализации КРТ публичным субъектом);
6. Подготовка и утверждение документации по планировке территории (далее – «ДПТ») (кроме случаев, когда КРТ осуществляется в соответствии с ранее утвержденной ДПТ), а также при необходимости внесение изменений в Генплан и ПЗЗ;
7. Определение этапов реализации решения о КРТ жилой застройки;
8. Реализация проекта, в том числе изъятие имущества и его снос.
|
|
нежилой
застройки
|
1. Подготовка проекта решения о КРТ, его согласование и опубликование;
2. Направление предложения правообладателям о заключении договора о КРТ;
3. Ожидание согласия от правообладателей. 45 дней – срок ожидания согласия на заключение договора о КРТ от всех правообладателей. Если в течение 60 дней со дня направления проекта договора о КРТ правообладателям такой договор не будет заключен, принимается решение о самостоятельной реализации решения, о ее реализации оператором КРТ или о проведении торгов на заключения договора о КРТ;
4. Принятие решения о КРТ и его опубликование;
5.1. Заключение договора о КРТ с правообладателями, выразившими согласие на его заключение (должно быть получено от всех);
5.2. Проведение торгов в целях заключения договора о КРТ (кроме самостоятельной реализации КРТ публичным субъектом, уполномоченным юр. лицом и заключения договора с правообладателями) и его заключение;
6. Подготовка ДПТ (кроме случаев, когда КРТ осуществляется в соответствии с ранее утвержденной ДПТ), а также при необходимости внесение изменений в Генплан и ПЗЗ;
7. Реализация проекта, в том числе изъятие имущества и его снос.
|
|
незастроенной
территории
|
1. Принятие решения о развитии незастроенной территории и его опубликование;
2. Проведение торгов в целях заключения договора о КРТ незастроенной территории (кроме самостоятельной реализации КРТ публичным субъектом или оператором КРТ);
3. Заключение договора о КРТ (кроме самостоятельной реализации КРТ публичным субъектом или оператором КРТ);
4. Предоставление участка в аренду без торгов в целях реализации договора о КРТ;
5. Подготовка ДПТ (кроме случаев, когда КРТ осуществляется в соответствии с ранее утвержденной ДПТ), а также при необходимости внесение изменений в Генплан и ПЗЗ;
6. Реализация проекта.
|
|
по инициативе правообладателей
|
1. Инициатива правообладателей;
2. Заключение соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по КРТ (при осуществлении двумя и более лицами);
3. Заключение договора о КРТ с органом местного самоуправления;
4. Подготовка ДПТ (кроме случаев, когда КРТ осуществляется в соответствии с ранее утвержденной ДПТ);
5. Реализация проекта.
|
Уполномоченные органы нередко нарушают процедуру КРТ, в связи с чем правообладатели недвижимости узнают о комплексном развитии их территории лишь на этапе изъятия имущества.
Реализация решения о КРТ жилой и нежилой застройки в первую очередь предполагает изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости/ прекращение прав на них. При этом выплачивается компенсация, однако ее размер зачастую оказывается заниженным: правообладателям приходится расставаться с имуществом за «бесценок».
Со дня принятия решения о КРТ также запрещается:
-
выдача градостроительного плана земельного участка;
-
строительство и реконструкция;
-
межевание участков;
-
изменение видов разрешенного использования участков и объектов капитального строительства.
Как узнать, что имущество попало в зону КРТ?
Проекты и принятые решения о КРТ размещаются в порядке, установленном для опубликования официальной информации.
Так, проекты решений о КРТ в г. Москве можно найти на официальном сайте мэра столицы (www.mos.ru) на странице Департамента городского имущества, а само решение о КРТ – в одном из выпусков журнала «Вестник Москвы».
Но, как указывалось ранее, о попадании объекта в границы КРТ правообладатели в основном узнают лишь на этапе изъятия имущества.
Совет: актуальную карту зон КРТ и информацию о попадающих территориях в г. Москве можно также узнать на портале ГИС ОГД.
Что делать, если попали в границы КРТ?
В зависимости от момента, когда стало известно о включении объектов в границы КРТ, возможные варианты действий для собственников и арендаторов недвижимости могут быть следующими:
-
оспаривать утвержденную документацию по планировке территории и изменения в положения ПЗЗ;
-
на стадии согласования проекта решения о КРТ предпринимать действия по исключению территории из границ КРТ путем внесения изменения в ПЗЗ (например, предложить свою концепцию по развитию территории вне рамок КРТ);
-
выступать с инициативой о заключении договора о КРТ с правообладателями;
-
оспаривать решение о КРТ в период его действия;
-
обжаловать решение об изъятии имущества в трехмесячный срок со дня уведомления о принятом решении;
-
подготовиться к изъятию имущества с целью получения максимально возможной компенсации (подготовить отчеты об оценке имущества, документально зафиксировать все возникающие в связи с планируемым изъятием убытки);
-
согласиться с предложенной компенсацией.
Материал подготовлен Адвокатским бюро «Юрлов и Партнеры»
Изображение: https://stock.adobe.com/
